VVD De Bilt wil een verlaging van de 67% betaalbaarheidseis voor de Spoorzone

In beide varianten die het College voorlegt aan de Raad wordt gewerkt met zogenaamde “schuifjes”. Dit zijn factoren die invloed hebben op de financiële haalbaarheid. Echter, het belangrijkste schuifje ontbreekt. Het betreft haar eis dat projectontwikkelaars tenminste 67% van de nieuwbouw-woningen dienen te subsidiëren.

Deze ratio heeft een veel grotere invloed op de haalbaarheid dan alle andere schuifjes samen. De gemeenteraad zou zich op zijn minst moeten informeren over hoe een alternatieve variant eruit zou zien bij een lagere ratio. Dan ontstaat namelijk wel ruimte voor minder hoogbouw, voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein, echt groen, en investeringen in verkeersveiligheid.

Het College heeft tijdens 2023 twee varianten uitgewerkt voor de Spoorzone. Variant A met 500 woningen en variant B met 1000 woningen. De Raad mag de voorkeursvariant kiezen. Recentelijk heeft het College aangekondigd dat 500 woningen financiëel niet haalbaar zijn, er moet meer worden gebouwd. Hiermee is variant A opgeschoven naar c.750 woningen.

Het College geeft hiermee geen openheid van zaken want 500 woningen kunnen weldelijk. In dit licht brengt de VVD De Bilt een kritisch standpunt naar voren, gericht op het heroverwegen van de 67% betaalbaarheidseis.

Deze ratio volgt uit het lokale coalitieakkoord van 2022. Concreet eist dit voor ieder project in onze gemeente 30% sociale huur, 20% middenhuur en 17% betaalbare koop (maximaal €355.000 per woning). De overige 33% is vrije sector koop. Laten we dit 30/20/17/33 noemen.

Dit beleid is conform de landelijke ambities van Hugo de Jonge. Echter, inmiddels zien we in de grote steden het besef dat dit niet langer realistisch is. Zo heeft het linkse college in Amsterdam in oktober haar 40/20/20/20 eis versoepeld voor duizenden woningen in Zuidoost. Tevens is in november aankondigd dat een Nederlands pensioenfonds 295 nog te bouwen huurwoningen in Voorburg koopt op basis van 15/15/0/70. Als Hugo’s ambities in de grote steden al niet rondrekenen, wat staat ons dan nog te wachten?

Enkele cijfers ter achtergrond: woningbouw kost nu ongeveer €3.000 p/m2, exclusief grond- en financieringslasten. Het maakt hierbij weinig uit voor wie je bouwt. Qua waardering na oplevering gelden wel grote verschillen. Zo zal een sociale huurwoning nu ongeveer €3.000 p/m2 opbrengen[1], middenhuur €4.000 p/m2, en vrije sector koop in onze gemeente €6.000-7.000 p/m2.

Ondergronds parkeren kost ook nog eens €20.000-40.000 per plek, afhankelijk van half- of volledig verdiept. Bouwfinanciering via een bank, indien al beschikbaar, kost 6-7% p/j en dan voor maximaal 70% van de grond- en bouwkosten. De winst van de ontwikkelaar volgt vervolgens uit de som van de verwachte opbrengsten minus al deze kosten inclusief grond.

Op sociale woningen maakt een ontwikkelaar dus sowieso verlies. Middenhuur zeer waarschijnlijk ook. Voor wat betreft betaalbare koop hangt dit af van de minimale omvang van de woning; indien groter dan 50m2 dan is de ontwikkelaar ook hier aan het subsidiëren (€355.000 / €7.000 p/m2 = 51m2 kantelpunt). Boven dit kantelpunt ontvangt de koper gratis geld. Dit is niet rechtvaardig en de VVD wil deze woningen dan ook tussen 40-50m2.

Kortom, de winst voor de ontwikkelaar moet komen uit het deel vrije sector koop. Tevens moet uit dit deel het verlies op de rest van het project worden gedragen. Hoe kleiner dit deel, hoe kleiner de kans dat gebouwd gaat worden.

Hiermee komen we op twee belangrijke verschillen tussen bijvoorbeeld de Schapenweide en de Spoorzone. In de Schapenweide is de grond in bezit van de overheid én is er voldoende ruimte voor parkeerplaatsen op het maaiveld (dat kost vrijwel niets). Indien de rijksoverheid een lage grondprijs accepteert dan is een hoge ratio hier realistischer. Het rijk kan 30/20/17/33 opnemen in haar programma van eisen. Via een dergelijk verkoopproces mag je ervan uitgaan dat de winnende bieder vervolgens snel gaat bouwen.

Daarentegen zijn alle percelen van de Spoorzone in privaat bezit, met uitzondering van het Emmaplein. Voor de grond van De Timpe, het meest actuele deel van de Spoorzone, bedragen de grondkosten naar verluid €20 miljoen voor de projectontwikkelaar. Met 17.000 m2 netto bouwvolume op een relatief klein perceel is hier tevens de noodzaak voor ondergronds parkeren.

Vasthouden aan een 67% ratio levert op deze plek dan ook een groot risico op qua doorgang. De gemeente heeft geen controle dat er daadwerkelijk gaat worden gebouwd, de grondeigenaar kan relatief pijnloos ook de huidige kantorenfunctie continueren. In 2010 is er voor De Timpe reeds 17.000 m2 netto aan congrescentrum goedgekeurd. Destijds was een dergelijk groot volume op deze dorpse plek nodig vanwege de financiële haalbaarheid. Je ziet de geschiedenis zich gewoon herhalen.

Het kan wederom een rationele strategie zijn voor deze eigenaar om eerst de bestemming naar 17.000 m2 wonen goedgekeurd te krijgen, zelfs indien al duidelijk is dat het plan nu onvoldoende rendabel is. Vervolgens kan worden gewacht met aanvang bouw totdat lokale overheden over een aantal jaar betaalbaarheidseisen versoepelen. Dit is dan slechts een pennenstreek zodra de bestemming is gewijzigd. Tegen die tijd zijn waarschijnlijk ook bouwkosten weer gedaald.

De VVD wil niet wachten. Wij willen nu bouwen. Wij willen een realistisch plan, met voldoende reserves in huidige onzekere tijden. Het plan mag ook niet afhankelijk zijn van het al dan niet toekennen van subsidie door de rijksoverheid.

Dankzij de hoge huizenprijzen in onze gemeente hebben wij nog een kans om te bouwen. Dit schept ook een verantwoordelijkheid. We moeten pragmatisch zijn over hoe de wereld is veranderd. Mensen op zoek naar een betaalbare woning hebben meer baat bij een iets minder hoge ratio dan helemaal geen woningen. Iedere nieuwbouwwoning leidt sowieso tot drie verhuisbewegingen.

In onze gemeente is 26% van alle woningen momenteel sociaal. Het landelijk doel is 30% in iedere gemeente. Wij pleiten voor realisme in huidige tijden bij het toevoegen van sociale woningen aan de voorraad. Dit vergt een gedifferentieerde aanpak.

De eigenaar van De Timpe zegt graag te willen bouwen en kan op korte termijn slopen, elders in de Spoorzone gaat dit nog 5 – 10 jaar duren. Tevens is er voor De Timpe in het verleden dus reeds een groot volume goedgekeurd, die optie rechtvaardigt een hogere grondwaarde. Het College moet recht doen aan die hogere grondwaarde via aanpassing van de ratio.

Voor De Timpe zien wij dan ook bijvoorbeeld 15/15/10/60. Daarbij willen wij onderzoeken om een maximale termijn van 1 jaar op te nemen vanaf goedkeuring bestemmingswijziging. Indien de ontwikkelaar niet start binnen deze periode dan vervalt de bestemmingswijziging.

Elders in de Spoorzone zien wij bijvoorbeeld 20/20/20/40. Op de Schapenweide 30/20/17/33. Overal willen wij een parkeernorm van tenminste 1.2x. Dit is al stukken lager dan de gebruikelijke 1.7x.

Iedere bewoner heeft recht op een parkeerplek met eigen stekker, inclusief huurders van sociale woningen. Het autobezit in onze gemeente is hoog, ook onder huurders van sociale woningen.

De onrealistisch lage parkeernormen van het College gaan resulteren in jarenlange bezwaarprocedures, met tevens uiterst onzekere uitkomst. Een lage parkeernorm betekent niet minder auto’s. Het betekent alleen dat auto’s dan staan in de dichtstbijzijnde straat met vrij parkeren. Zelfs in de verkeersstudie van het College schuilt deze denkfout.

Indien deze lage normen standhouden voor de rechter dan krijgen we betaald parkeren en parkeeroverlast. Betaald parkeren in het centrum van Bilthoven resulteert dan ook in betaald parkeren in de andere kernen zoals De Bilt en Maartensdijk.

Tenslotte is het “schuifje” van het College met betrekking tot kantoormeters onjuist. Hiermee verslechtert de financiële haalbaarheid namelijk, tenzij de onderliggende aanname is dat de gemeente een langjarig huurcontract af zou sluiten op een te hoge huur.

Extra kantoormeters gaan ten koste van het aantal woningen. Bilthoven centrum heeft al te veel leegstand. Deze leegstand kan naar flexibele kantoorunits worden verbouwd, hierdoor zal de levendigheid verbeteren.

Concreet vragen wij de Raad de volgende variant te laten doorrekenen:

·       De Timpe 15.000 m2 VVO (c.200 woningen) op basis van 15/15/10/60 en halfverdiept parkeren met norm 1.2x.

·       Elders in Spoorzone 22.500 m2 VVO (c.300 woningen) met 20/20/20/40 en parkeernorm 1.2x.

·       Tenminste 80 parkeerplaatsen op Emmaplein voor winkeliers, makkelijk toegankelijk en op basis van een blauwe kaart.

·       Busstation aan zuidkant op Emmaplein. Infrastructuur is hier belangrijker dan woningen.

·       Fietspaden zoveel mogelijk apart van busbaan en auto.

·       Budget voor aanvullende veiligheidsmaatregelen, evenals echt groen.

·       Hoger bouwen (4+ verdiepingen) alleen waar dit niet tot significante nieuwe inkijk bij bestaande omwonenden leidt.